Darf ich als Deutscher überhaupt kaufen? Brauche ich einen Wohnsitz, ein Konto, eine Genehmigung? Die rechtlichen und praktischen Voraussetzungen im Überblick.
Immer mehr Deutsche interessieren sich für ein Haus in Ungarn. Attraktive Preise, größere Grundstücke, die Nähe zu Deutschland und Österreich sowie die vielfältigen Landschaften machen das Land für Ferienimmobilien, Zweitwohnsitze und dauerhafte Wohnsitze interessant.
Der Kauf in einem anderen Land wirft dabei immer wieder dieselben Fragen auf.
Darf ein Deutscher ein Haus in Ungarn kaufen?
Grundsätzlich ja. Deutsche Staatsbürger sind Bürger der Europäischen Union und dürfen Immobilien in einem anderen EU-Mitgliedstaat grundsätzlich zu den gleichen Bedingungen kaufen wie Staatsangehörige des jeweiligen Landes. Das gilt für dauerhaft genutzte Wohnhäuser ebenso wie für Ferienhäuser und Zweitwohnsitze. Für den Kauf einer gewöhnlichen Wohnung oder eines Wohnhauses ist normalerweise keine besondere behördliche Erwerbsgenehmigung erforderlich.
Achtung: Für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen können besondere Vorschriften gelten. Vor dem Kauf muss deshalb geprüft werden, wie Immobilie und Grundstück im ungarischen Grundbuch eingetragen sind — nicht, wie sie in der Anzeige beschrieben werden.
Benötige ich einen Wohnsitz in Ungarn?
Nein. Sie müssen nicht bereits in Ungarn wohnen, um dort zu kaufen. Immobilienkauf und Anmeldung eines Aufenthalts sind zwei getrennte Vorgänge. Wenn Sie die Immobilie nur als Ferienhaus oder Zweitwohnsitz nutzen, müssen Sie Ihren Wohnsitz in Deutschland nicht aufgeben.
Möchten Sie sich länger als drei Monate dauerhaft in Ungarn aufhalten, können zusätzliche Melde- und Registrierungspflichten gelten. Für Bürger des Europäischen Wirtschaftsraums ist hierfür grundsätzlich die Registrierung des Aufenthalts vorgesehen. Der Immobilienkauf allein ersetzt diese Registrierung nicht.
Welche Rolle hat der ungarische Rechtsanwalt?
Der Rechtsanwalt übernimmt eine zentrale Rolle: Er erstellt oder prüft den Kaufvertrag, kontrolliert die Eigentumsverhältnisse und reicht die für die Eigentumsübertragung erforderlichen Unterlagen ein. Zu prüfen sind unter anderem:
wer als Eigentümer eingetragen ist
ob Hypotheken oder andere Belastungen bestehen
ob ein Nießbrauchsrecht eingetragen ist
ob Veräußerungs- oder Belastungsverbote bestehen
ob alle Gebäude korrekt registriert wurden
ob Vorkaufsrechte bestehen
wie und wann der Kaufpreis bezahlt wird
unter welchen Bedingungen die Besitzübergabe erfolgt
Die rechtliche Beratung erfolgt durch den beauftragten Rechtsanwalt. HomeAssist koordiniert die Zusammenarbeit und die deutschsprachige Verständigung.
Welche Unterlagen benötigt ein deutscher Käufer?
In der Regel mindestens: gültiger Personalausweis oder Reisepass, deutsche Wohnanschrift, persönliche Identifikationsdaten, gegebenenfalls Angaben zum Familienstand, Angaben zur Zahlungsweise und — bei mehreren Käufern — die gewünschten Eigentumsanteile. Je nach Finanzierung oder persönlicher Situation können weitere Dokumente erforderlich sein.
Muss der Kaufvertrag auf Ungarisch abgeschlossen werden?
Der Vertrag richtet sich nach ungarischem Recht und wird üblicherweise in ungarischer Sprache oder zweisprachig erstellt.
Achtung: Unterschreiben Sie niemals ein Dokument, dessen Inhalt Sie nicht vollständig verstehen. Eine deutsche Übersetzung oder eine zweisprachige Fassung hilft Ihnen, die genaue Bezeichnung der Immobilie, den Kaufpreis, Zahlungsfristen, Anzahlungen, das Übergabedatum, mitverkaufte Einrichtungsgegenstände, bestehende Belastungen, die Pflichten des Verkäufers und die Folgen eines Vertragsverstoßes nachzuvollziehen.
Benötige ich ein ungarisches Bankkonto?
Nicht zwingend. Später ist es aber praktisch — für Strom- und Wasserrechnungen, Gas- und Heizkosten, Versicherungen, Gemeinschaftskosten, lokale Dienstleistungen und regelmäßige Überweisungen.
Beim Kaufpreis müssen Zahlungsweg, Währung, Wechselkurs und Bankgebühren bereits im Vertrag eindeutig geregelt sein. Besonders bei Zahlungen aus Deutschland können Wechselkursschwankungen erhebliche Unterschiede verursachen.
Kann ich in Ungarn finanzieren?
Eine Finanzierung über eine deutsche oder ungarische Bank kann geprüft werden, ist für ausländische Käufer jedoch häufig komplizierter als ein Kauf aus Eigenmitteln. Banken verlangen unter anderem Einkommensnachweise, Eigenkapital, eine Schätzung der Immobilie, ungarische Steuer- oder Identifikationsnummern, zusätzliche Sicherheiten und Übersetzungen deutscher Dokumente. Klären Sie die Finanzierbarkeit, bevor Sie ein verbindliches Kaufangebot abgeben.
Die häufigsten Fehler
Nur auf den Kaufpreis achten. Ein günstiges Haus mit erheblichem Renovierungsbedarf kann am Ende teurer sein als eine gepflegte Immobilie.
Ohne Grundbuchprüfung bezahlen. Vor größeren Zahlungen müssen Eigentumsverhältnisse und Belastungen geklärt sein.
Mündliche Zusagen akzeptieren. Nicht dokumentierte Vereinbarungen sind im Streitfall schwer nachweisbar.
Den Vertrag nicht vollständig verstehen. Unterschreiben Sie nichts, dessen Folgen Ihnen unklar sind.
Die Nebenkosten unterschätzen. Steuern, Anwalt, Übersetzung, Renovierung und laufende Kosten gehören von Anfang an in die Kalkulation.
Gebäude und Grundstück nicht abgleichen. Der tatsächliche Zustand muss mit Grundbuch und Katasterunterlagen übereinstimmen.
Zu früh emotional entscheiden. Eine schöne Aussicht ersetzt keine sorgfältige Prüfung.
Die eigentlichen Risiken liegen selten in der Staatsangehörigkeit, sondern in fehlender Marktkenntnis, sprachlichen Missverständnissen, unvollständigen Informationen und einer unzureichenden Prüfung der Immobilie.